06.05.2022
Анализ участка для начинающего девелопера
Как избежать ошибок в анализе участка и быть подкованным в разговоре со строителями и проектировщиками?

Придумать идею жилого комплекса – одно, и совсем другое - ее реализовать! Как часто в своей практике я сталкиваюсь с отсутствием взаимопонимания между девелоперами, проектировщиками, строителями, службами надзора и контроля. Позднее это порождает многочисленные ошибки, они в свою очередь ведут к дополнительным затратам и увеличению сроков реализации.

Как правило, всё начинается с неверной оценки земельного участка с точки зрения инженерных вопросов. Сегодня об этом.

Сбор общих сведений об участке. Вид разрешенного использования
Начинаем со сбора информации об участке. Основной идентификатор участка — его кадастровый номер.
Для примера возьмем случайный участок с номером 66:41:0502064:146. Чтобы его найти, заходим на сайт публичной кадастровой карты https://pkk5.rosreestr.ru и вбиваем в поле поиска кадастровый номер участка. Появится окно с описанием:
Здесь мы получим информацию о площади участка, кадастровой стоимости, типе разрешенного использования и т. п. Здесь же можно получить план участка и план кадастрового квартала. Для определения положения участка на карте можно включить спутниковую карту (Esri. Космические снимки):

Конечно, вся эта информация есть в кадастровой выписке ЕГРН на земельный участок, которую необходимо получить в Росреестре через МФЦ или в электронном виде на официальном сайте Росреестра https://rosreester.ru.
Есть множество сайтов, которые предоставляют эту же информацию, но переплачивать смысла нет.
Лучше заказать сразу расширенную выписку. Там, в дополнение к основной информации, будут координаты точек для выноса участка в натуру и другая полезная информация.

Далее изучаем графы «Адрес», «Площадь», «Виды разрешенного использования». Если вид разрешенного использования не соответствует требуемому для реализации проекта, то необходимо сменить вид разрешенного использования.
Прежде всего, следует  выяснить, какие виды разрешенного использования для этого земельного участка возможны.

Если на земельный участок разработан градостроительный план, то выяснить это не составит труда.  Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) – это документ, который должен содержать почти всю информацию по возможности использования земельного участка, на который он разработан:

К сожалению, при его разработке часто допускаются ошибки, и проверять дополнительные условия придется самостоятельно. Но об этом позже.
Находим пункт «Информация о разрешенном использовании земельного участка» (см. иллюстрацию ниже). Там будет перечень Основных видов разрешенного использования для данного земельного участка. Это, собственно, и есть виды использования для нашего участка.

В дополнение, еще есть перечень Вспомогательных видов разрешенного использования. Здания и сооружения из этого перечня разрешается размещать только при наличии на земельном участке объекта из перечня Основных видов.

Также в градостроительном плане есть перечень Условно разрешенных видов использования. Получение разрешения на эти виды использования земельного участка требует прохождения специальной процедуры, включающей публичные слушания. Процедура довольно длительная. По моему личному опыту, занимает не менее полугода.

Еще сложнее обстоит дела, когда требуемого вида разрешенного использования земельного участка нет в градостроительном плане. В таком случае разрабатывается проект планировки территории (или корректировка проекта планировки территории), затем проходит процедура публичных слушаний, и только потом, при положительном решении, происходит смена вида разрешенного использования земельного участка.

Сложнее, когда ГПЗУ нет. Может помочь выписка из правил землепользования и застройки. Выписка содержит виды разрешенного использования на запрашиваемый земельный участок. К сожалению и ГПЗУ и выписка изготавливаются в течении 30 дней.
Как получить информацию, не имея ГПЗУ и выписки из Правил землепользования и застройки, мы расскажем отдельно.

Источник: GMK